你整晚都在想你有多厌倦每月把这么多钱浪费在房租上而你本可以拥有一些东西。所以你跳上Zillow, Trulia，或纽约特有的StreetEasy，对所有这些华丽的房子垂涎三滴公寓出售。你记下几个吸引你的项目，把抵押贷款预批准和银行对账单放在一起，然后给经纪人发邮件，告诉他们你的预算范围。你列出了你兴奋地想知道的建筑物和社区，这将揭示你的想法梦想家就像老式游戏节目里门后的奖品。
但你不是那种想在大烂苹果里挖个小虫洞的老购房者。你喜欢痛苦。以至于如果今天马基雅维利有个推特账号，他一定会说脏话。
你想在一群人面前对你的个人生活和财务状况进行口交而不是直肠手术。你想让你所有的朋友和家人感到困惑单户住宅在布兰森和费城这样遥远的地方，他们开始怀疑为什么你已经签约几个月了，但你仍然像在泰坦尼克的炉子里铲煤一样削减租金支票。就连E.L. James都在惊叹你在这方面做得有多远，而整个sm社区都在深夜给你发信息，乞求你学习安全字是如何工作的，不要再对自己这样做了。
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强烈推荐董事会面试的着装!
你买的是合作公寓。害怕。
上次我讲了为什么要买合作社糟透了大的那个。只有当你真的觉得自己永远不会离开这座城市时，你才应该这么做，并且做过同样的工作永远(对于我这个年龄段的大多数人来说，这越来越罕见)。所以，如果你打算开始梦想中的事业或成为自由职业者，在面试时只字不提，你是否能进入那个阶段。因为合作公寓委员会更讨厌个体经营者而不是那些想要买房的非百万富翁单身女性。
但我们都知道，糟糕的事情发生了:你在内华达州的父母需要一个照顾者。你在多伦多得到了你梦寐以求的工作，在圣地亚哥得到了千载难逢的创业机会，或者你在Discord上聊天时终于遇到了你的一生挚爱，然后你们俩决定你们的未来在东京。所以，你可能想要超越工作和社区，考虑一下你现在的生活和家庭，以及你可以合理地期待不久的将来会是什么样子。
我已经解释过了，这些安排包括拼命争抢进出。果然，我将得到一些StreetEasy和brick的读者在评论中抨击我，说我可能是一个坏邻居，而对不起，我和我的癞蛤蟆一直都很安静，很乖。让我告诉你，在第三次尝试得到一个合作社选择一个公寓是我做过最棒的事就叫退缩吧，我不在乎。如果我决定出售，我可以免费出租我的房子，或者进行非常简单的交易。但我确实从这两年半的人生和我永远也拿不回来的7000美元中得到了一些非常好的故事，而且我不知道这最终为我未来的副业——写关于房屋和房地产交易的文章——奠定了基础!
所以，如果你已经准备好承担合作模式带来的风险，并喜欢被鞭打到被文书工作打得面红脸肿?
安全词是“去他的，我想要一套公寓”。我们开始吧。
合作购买交易的步骤
正如你可能已经猜到的，购买合作公寓是一种独特的地狱形式。
这不仅仅是因为纽约是一个出了名的供不应求的市场，仅次于旧金山，可能还有波士顿。但你可以获得抵押贷款的预先批准，这不会改变任何事情。见鬼，一大堆现金最终可能没有什么不同!当你购买公寓或单家里，他们将加快这一进程。不一定是合作公寓。
但就像任何其他购房一样，你从报价开始。如果卖家收到了很多出价，你可能不得不出价高于他们或退出。在等待你的报价是否被接受的同时，你应该在签订合同之前检查一下合作文件。这是像董事会的财务状况，评估历史，以及任何你能找到的关于房产的信息。在大多数情况下，你必须在另一个工作机会出现之前尽快采取行动。
然后是时候组装你的电路板包，这可能是一个令人难以置信的漫长过程。我们说的比税务审计还糟糕，我是作为一个曾经为百万富翁做纳税申报单的人说的。
让我告诉你:在我主持的审计中，国税局从来没有问过我的客户他们宠物的性情，也没有在社交媒体上发现他们的丑事。
您的电路板包通常包括以下内容:
- 合作应用程序
- 财务报表(资产和债务)
- 纳税申报表
- 就业验证
- 窗户防护和含铅油漆通知(纽约州法律)
- 推荐信
如果你是个体经营者，董事会最终会根据你的纳税申报单，但可能会要求额外的财务文件。一般来说，你会收到一封来自专业人士(如经理)的推荐信，然后是一封个人推荐信(如朋友、社区或宗教领袖)，或者其他炫耀你认识谁的方式。briced和StreetEasy有一些不错的合作信模板，你可以使用，我们都知道申请者从一开始就在写这些模板，然后得到推荐信签名并盖章。这不过是另一种纯粹出于烦恼的愚蠢形式。
一旦你的董事会成员加入，你就得等待一段不公开的时间，直到下次董事会会议。每个合作社都是不同的，有的每月一次，有的每季度一次。如果你的申请是在他们最后一次会议之后提交的，那就太糟糕了。你的申请可能会马上被拒绝，或者他们会给你打电话去面试。再等一会儿，你就会知道合作社是否会让你进去。松了一口气，你拿着录取信，带着现金和(或)承销商的批准去结束你的交易，然后拿到钥匙。
如果董事会拒绝了你，这并不构成违约，因为出售无效。合作公寓可以以任何他们想要的愚蠢理由拒绝你，甚至是非法的理由，但只要说是经济原因就行了，或者他们担心你的癞蛤蟆在面试时对他们生气后会在硬木地板上撒尿。你将失去你的法律费用和任何不可退还的申请费，但卖家不能起诉你。然而，如果你在董事会同意后决定退出，卖家可以这么做。如果卖家决定在董事会有机会审查你的申请之前撤回他们的销售报价，你也可以起诉卖家损失的法律和申请费用。
房地产交易一开始并不简单或短暂，但相对而言，合作购买绝对是你所有选择中最长的。我曾看到，仅仅是董事会的包装组装，就让收入高达七位数的投资银行家们流下了眼泪。
合作社组织解剖
合作公寓不仅仅是建筑物的所有者，因为你将拥有公司的股份，而不是像房子或共管公寓那样简单的费用。有实际的业主股份有限公司，管理代理人和董事会。
管理代理是负责物业日常管理的公司。实际的建筑维护，以及监管合规，长期控制成本，如建筑大修和保险，收取共同费用或维护费用，以及处理居民投诉。房东可能会对租客耍花招，但作为合作公寓的业主，你可以毫不顾忌地起诉管理代理人或合作公寓董事会违反了当地的规章制度或建筑规范。
董事会就任命管理代理人、批准或拒绝新所有者以及日常生活的其他方面做出决定。委员会主要由该房产的居民组成，他们起草房屋规则和细则，每个居民都必须遵守。根据合作公寓的规模，董事会成员也可能负责管理大楼的财务。
以下一组董事会文件应在合作公寓的网站上或你的经纪人在发出要约之前获得:
- 评估历史和当前评估
- 财务报表
- 业主立案法团附例
- 房子的规则
- 资本计划
你需要看一下这些文件，因为它们会告诉你你将会坐什么样的车。如果你的屋顶已经20年没换过了，突然间你就要为一个新的屋顶埋单了。如果是一栋小建筑，很少有业主能支付这笔费用，你真的会感到手头拮据。资不抵债的合作公寓也可能是管理不善的表现，或者是居民死亡或收入下降等困难时期，导致共同收费拖欠。即使你的个人财务状况在其他方面很好，银行也不会为一个在合作公寓层面财务状况糟糕的房产签署抵押贷款。
我自己也遇到过这样的情况，在一个小型的建筑合作公寓，我提出了现金报价，因为没有人愿意为这个特殊的房产贷款。我最终躲过了一劫，因为我在这个过程中太晚才发现，代理公司有数英里的诉讼，这也往往会让贷款机构失去兴趣。
当合作公寓隐藏在无数的空壳公司背后时，如何获得它们的黑幕
也许是因为我在成长过程中玩了太多冒险游戏，读了苏·格拉夫顿的每一本书，但我的调查技能得到了巨大的回报，当我从需要现金交易的小型合作公寓中吸取教训后，我在出价之前定期嗅探合作公寓。帮你省下我多年的侦探工作?
StreetEasy论坛和纽约市建筑部门将成为你最好的朋友。的纽约公共倡导者最差房东名单也因为信任，他们和那些让所有这些财产完全腐烂的可疑的空壳公司之间有很多交集。当你想要找出最糟糕的管理公司时，CityData论坛也非常有帮助，因为人们通常会毫不犹豫地说出那些已经被起诉的公司的名字和耻辱。但如果他们真的很糟糕，你可能会在《纽约时报》上找到一篇或三篇像我在这个地方做的特写!
空壳公司让房东和经纪人更容易隐藏他们的贿赂行为。一个有限责任公司可以拥有另一个有限责任公司或其中一个有限责任公司的利益，如有限责任公司《盗梦空间》．比如这是披萨里面的披萨。
如果一个公司一直在挪用资金或忽视建筑，总是会有更多的蟑螂。纽约许多历史最悠久的房东王朝也将在合作公寓管理游戏中拥有马匹。他们都至少有50家空壳公司，由家族成员、子女或配偶单独或与其他空壳公司共同拥有，就像充斥着腐败的Connect-4一样。从一个经纪人的名字开始，然后搜索这些论坛和NYDOB是至关重要的。
因为他们不关心居民的生活质量，他们让自己的承包公司赢得竞标，如果他们中的一个人进入董事会，他们就可以成为服务提供商唯一被批准的所以你的等待和痛苦塞满了他们的钱包。
但是，嘿，最后你将“拥有”世界上最难进入的城市的一部分。
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