你需要知道的关于为你的家庭装修项目获得贷款的一切!
是什么单一的力量可以塑造你的未来?你拥有什么力量可以改变一切?这是选择的力量。
通过选择的力量，你可以决定结果。没有什么比明智的决定更有力量了。这就是你们今天在这里的原因，因为你们想知道你们有什么选择来获得建造住房所需的资金改造．
可能会有一段时间，你的家迫切需要一点修复或全面改造。家庭装修也不便宜。除非你为这一次预留了钱，否则你就不会有问题了，然而，大多数人都不是这样。
然后你做什么?
你寻求贷款，做出明智的决定，并选择最适合你的需求的正确选择。本系列文章为您提供了多种贷款选择。对于您的特定情况，有些可能是可行的，而另一些则可能不是。
重要的是你要明白你有很多选择，不要接受低于你应得的。
目录
房屋净值贷款
HELOCS
联邦住房贷款(FHA)
FHA 203K用于装修
节能抵押贷款计划
标题1物业改善贷款
信用不良的房屋改善贷款选择
你能借多少钱装修房子?
如何在不欠债的情况下支付装修费用
房屋净值贷款
用你的房子做抵押借钱
是的，你没看错。房屋净值贷款本质上是第二笔贷款(第一笔是你的抵押贷款)，你拿你的房子，但抵押贷款去购买你的房子，第二笔贷款(房屋净值贷款)是一笔可观的现金，银行给你做你想做的事。
一旦贷款被批准，你只会收到一张全额的支票。
房屋净值贷款通常被称为“第二抵押贷款”，是迄今为止最受欢迎的借入大笔资金的方法。它本质上是基于房子目前的价值和你欠的抵押贷款。差额通常会构成可借贷款的规模。
房屋净值贷款的概念很简单:
贷方为你提供贷款。作为保证，你将全额偿还贷款，加上利息，你把你的房子作为抵押，通常以固定利率操作，必须在10到15年内按月分期偿还。
对于大多数借款人来说，房屋净值贷款具有很大的吸引力，因为它是如此简单，以至于很难放弃。对于那些有单一的离散支出(如厨房装修)的人来说，定期的房屋净值贷款可能是正确的举动。
你得到你需要的钱，你支付装修项目，并开始偿还贷款，在每月分期付款，在贷款期限内保持不变。
为了增加房屋净值贷款的吸引力，它们在1996年变得越来越受欢迎，当时美国国税局决定允许房屋净值贷款的利息完全免税。
然而，不要跳上车去当地的贷款机构，有一些规定是适用的。自由税提供了这些限制;
- 这项扣除只适用于第一套或第二套住房的贷款利息。你不能选择哪一个家是你的主要住所。你的主要住所将是你一年中大部分时间居住的房子。你可以选择哪套第二套住房符合扣除额的条件。每个纳税年度，你可以根据哪个能给你最好的税收优势来选择不同的第二套房子。
- 如果你正在合并你的债务，你可以扣除前10万美元的利息。如果你贷款是为了买第二套房子或改善你的房子，限额会更高(达到房子的价值或更多)。
- 如果贷款是用于房屋装修，扣除的利息不能超过100万元。这包括第一套和第二套房子的抵押贷款。
这些好处还不止于税收减免。因为放贷人的风险很小(如果你不还款，他们可以拿走你的房子)，利率通常比其他形式的金融低。此外，他们更容易获得资格(通常)，这取决于你的信用水平。
HELOCs -另一种形式的房屋净值贷款
房屋净值信贷额度(简称HELOC)允许你以房屋净值为抵押贷款。与传统的房屋净值贷款不同，贷款人通常会为你提供一张信用卡，这样你就可以在任何需要的时候借小额贷款。
在接受《财政时报》采访时，Lending Tree首席执行官Doug Lebda表示:“HELOCs是消费者利用房屋净值并在需要时获得现金的另一种选择。对于那些信用状况良好的人来说，利率比其他形式的贷款要低，无论是个人贷款、汽车贷款还是信用卡。”
根据联邦贸易委员会(Federal Trade Commission)的规定，你最多可以借到房屋评估价值的85%，减去你仍欠的抵押贷款。
你只需要支付贷款金额的利息，而且利息以贷款总额为限。此外，贷款利息高达$1,000,000是免税[5]。
从表面上看，HELOCs似乎比传统的固定利率贷款更有吸引力，但表象可能具有欺骗性。
例如，与传统的房屋净值贷款不同，HELOCs的特点是利率波动(通常是大幅波动)。贷款人通常会提供一个较低的“入门利率”，以从借款人那里获得利息，但在短短几个月后就会提高利率。
为了保护贷款人，HELOCs有一个内置的保护措施，称为“提前期限条款”，这简单地说，你将能够在给定的一段时间内获得你的资金。
然而，一旦指定的期限结束，你将不能再提取资金，并将被要求在未来10年内还清你在该期限前借的钱。对一些人来说，这是一个主要的好处，因为它减少了获得更多债务的机会，而对另一些人来说，这可能被视为一个缺点，因为他们需要在较长一段时间内偿还较少的债务。
借款人面临的一个主要障碍是所谓的“气球还款”。这实际上是在贷款期限结束时附加的一笔数额可观的额外费用。大多数人选择HELOCs是因为他们想要减少还款规模，或者不想积累大量债务，如果贷款人要求气球还款，这是完全否定的。
人类消费的冲动
撇开所有的后勤问题不谈，HELOCs还带来了另一个潜在风险。贷方基本上为你提供了一张具有巨大信用限额的卡，并将你带入一个充满诱人广告和优惠的世界，诱惑你一有机会就花钱。
记住，你需要贷款的唯一原因是支付你想要的房屋装修，而不是被用作一个循环的自动取款机。
简单的购买冲动可能是最显著的原因，为什么HELOC会成为一个糟糕的选择，以满足您的需求。
然而，话虽如此，如果出于某种原因，你决定在很长一段时间内改造你的房子，或者只是想要一个安全网，可以在一瞬间通知你，那么HELOC仍然是获得所需资金的合适方法。
传统的房屋净值贷款也不全是阳光和彩虹
对于那些认为把你的家放在这样一个妥协的位置是危险的人来说，那么你是对的。
在美国联邦存款保险公司(FDIC) 2011年发布的一份报告中，概述了获得房屋净值贷款的潜在风险。
联邦存款保险公司消费者事务专家c·李·佩奇解释说:“如果房屋净值产品没有偿还，债权人可能会取消房屋的赎回权，卖掉房产来偿还所欠的债务。”“如果房子卖不出足够的钱来偿还债务，借款人将负责弥补差额。出于这些原因，消费者可能希望在银行家、理财规划师或其他顾问的帮助下研究其他资金来源。”
是的，这听起来确实很不祥，然而，报告继续说……
联邦存款保险公司高级政策分析师格伦·金布尔说:“提高房产价值的房屋改善可能是房屋净值产品的最佳用途。”金伯尔[6]说:“但不要拿你的房子冒险，用股权来支付非必需品，比如度假或新电视。”
然而，住房净值贷款在经历了经济衰退的灾难性几年之后，正在卷土重来。与去年同期相比，2013年前9个月新发放的信贷额度和房屋净值贷款增长了近三分之一。
由于房价的上涨和经济的稳定，贷款机构在提供房屋净值贷款方面变得越来越舒服，这将使你以合理的利率获得你翻修所需的资金。
在你草率行事之前，在决定一个财务计划之前，了解你所有的可用选项是很重要的。
联邦住房贷款(FHA):低风险高回报
在大萧条时期，丧失抵押品赎回权和贷款违约率以惊人的速度增长。为了减轻人民的痛苦，也为了减轻让放款人在提供贷款时犹豫不决的恐惧，1934年通过了《国家住房法》。
美国联邦住房管理局(美国住房和城市发展部下属的一个政府机构)基本上支持贷款机构，大大降低了如果借款人违约他们所承担的风险。那么，这对你来说到底意味着什么?
对于贷款人来说几乎没有风险，他们不仅更有可能获得合格的贷款，而且还会以较低的月供/利率这样做。这使得每个人都更容易获得和负担得起贷款。
通常情况下，联邦住房管理局的贷款是最容易获得资格的抵押贷款之一，因为你可以拥有少于未偿信贷。2010年9月，美国住房和城市发展部(Department of Housing and Urban Development)通过了一项法律，要求借款人至少拥有580分的信用评分，才有资格获得全额贷款。
然而，信用评分在500到579之间的借款人仍然可以获得其贷款价值比(LTV)的90%。
大多数机构认为任何低于620的信用评分都是非常差的，所以除非你已经获得了大量债务或错过了目前拥有的债务，那么获得联邦住房管理局的贷款应该不会太难。
然而，如果你发现自己的债务低于500，那么在还清你已经欠下的债务之前，你可能不应该再负债了。是的，有时候真相是伤人的，但重要的是不要总是让自己陷入额外的经济压力中。
如果你不确定你的信用评分是多少，那么你可以在网站上免费检查信贷业．
联邦住房管理局贷款的另一个有趣的好处是，它是可假设的，这意味着如果你在还清全部贷款之前卖掉你的房子，新的买家可以“假设”你的贷款。
肯定有陷阱，对吧?
就像大多数一线希望一样，总有不利的一面，联邦住房管理局的贷款也不例外。由于联邦住房管理局贷款的标准远不如传统的房屋净值贷款严格，它确实需要2种不同类型的抵押贷款保险费。
1.首期按揭保险费必须全数预付或加在按揭供款内。
2.另一种形式是按月支付。
此外，所有符合联邦住房管理局资格的房屋必须首先由联邦住房管理局批准的估估师进行检查，以确保房屋符合某些条件。
预付按揭保险费-这是联邦住房管理局要求的预付款。这意味着借款人，无论信用评分如何，将被要求支付至少1.75%的住房贷款。
举个例子:10万美元贷款X 1.75% = 1750美元。这是需要提前支付或可以融资到抵押贷款的总和。
年度MIP-这个名字有点欺骗性，因为这是每月应计的付款，并添加到您的抵押贷款付款。实际上，有许多因素在你每月的MIP付款中发挥作用。
月还款额取决于贷款规模、贷款期限和借款人的贷款价值比。超过15年的贷款期限与期限较短的贷款期限的年度MIP金额也有所不同。
2013年，联邦住房管理局根据摊销期限、基础贷款金额和LTV比率调整了年度MIP利率的条款(如下所示)。
来源:HUD.gov
是的，看起来联邦住房管理局在过去的一年里已经收紧了他们的标准，但这是代替2012年的一项研究，该研究揭露了许多贷款人提供高风险贷款。
让我们面对现实吧，一般人都不是金融专家，所以他们可能会尝试贷款，不管他们是否有能力偿还。对于谁能得到还款，这取决于贷款机构，因此，通过稍微收紧他们的标准，他们可能会拯救一些房主，使他们不至于陷入一个财务困境，因为太深而无法自拔，为此，他们应该受到赞扬。
在申请联邦住房管理局贷款之前，还有一些其他规定必须考虑在内。例如，每月支出(抵押贷款，房屋保险，财产税等)需要占你总收入的31%以下，然而，一些贷款人会高达46.99%，但将被要求提供理由，说明为什么你的贷款具有可接受的风险。
不要让这些专业术语吓到你。联邦住房管理局贷款仍然是资助改造项目的一个很好的选择，尽管多年来它们的受欢迎程度有所下降。就在最近几天，联邦住房管理局实际上开始禁止向借款人收取额外利率的贷款机构，以确保借款人无论走到哪里都能得到公平的交易。
所以，是的，联邦住房管理局的贷款仍然是相当可取的住房改善贷款，尽管自2000年中期房地产泡沫破裂以来，联邦住房管理局实施了更严格的要求。
有一个固定的上部?看看FHA 203k
我故意没有把它加到上面的联邦住房管理局贷款中。为什么?203k有点不同。这部分特别适合那些还没有买房(但已经看上了一套)，并计划在最终获得房子后进行大规模翻修的人。
想象一下，以极其实惠的价格买了一栋破旧的房子，把它变成了你梦想中的家;完美的住所，每个角落和缝隙都完全符合您的要求。
然后你就会明白，这样的项目远远超出了你的价格范围，你根本负担不起。在你的银行账户上，重新装修的费用太麻烦了，你不可能去尝试。贷方甚至不会为你提供传统的股权贷款，因为房子已经损坏或被认为“不适合居住”。
好吧，又一个梦想破灭了，掉进了下水道。但是等待…
如果有一种贷款是专门为这种类型的努力设计的呢?这就是FHA 203k开始发挥作用的地方。
与联邦住房管理局的其他贷款一样，这20.3万美元是由美国住房和城市发展部支持的，用于向那些想购买受损或旧房子并翻修它们的人提供贷款。听起来很棒，对吧?
它的工作原理是这样的:假设你想买一套房子，需要一个全新的厨房或浴室。联邦住房管理局的贷款人不仅会为你提供足够的钱来购买房屋，还会为你提供额外的资金来完成装修过程。
不仅如此，203k美元的贷款通常都有高达20%的“准备金”，所以如果你发现装修成本超过了最初的预计，你就会有额外的资金来完成整个项目。
如果这还不够，它还附带了一项条款，可以给你大约6个月的抵押贷款还款，这样你就可以住在其他地方，而你的固定公寓正在改造，并支付房屋的抵押贷款。这样，当你真的搬进去的时候，你就不会拖欠还款了。
实际上有两种不同类型的联邦住房管理局203k贷款:
1.常规的-适用于需要结构变化的房屋，如增加房间或新屋顶。
2.流线型的-提供非结构性维修，如新电器或油漆。
虽然你从贷款中获得的金额取决于你的选择(常规或精简，但有两种方式，贷款人决定你有多少实际资格;
1.房产的价值(现在)加上翻修成本。
2.一旦装修完成，估计房屋价值的110%。
对于有抱负的房主来说，这是一个非常理想的选择，他们正在寻找一种负担得起的方式来资助“全新”的房子或从灾难中恢复过来。然而，如果你已经拥有一个功能齐全的房子，并想要资助装修，那么这肯定不是你的选择。
EEM计划
通过节能来省钱
近年来，节能已成为人们讨论的热门话题。事实证明，政府实际上通过提供所谓的节能抵押贷款计划(EEM)来奖励个人节能。
1992年，国会授权将EEM作为五个州的试点项目。由于对其效果满意，该项目于1995年在全国推广。
当一个家庭通过安装或维护节能改进设施而变得更加节能时，EEM为借款人提供特殊利益。
水电费是仅次于抵押贷款支付的昂贵费用。通过降低这些成本，房主有更多的钱分配到住房费用上。
EEM的美妙之处在于它与其他贷款携手合作，如203k。借款人可以利用这个项目来为他们的新抵押贷款提供能源效率改进的成本，而不需要获得额外的融资资格，因为具有成本效益的能源改进会导致更低的水电费，从而有更多的资金用于抵押贷款支付。
工作原理
我不打算介绍基本数据，而是想分享Hud.gov网站[12]上的一段摘录。
1995年秋天，卡洛琳·张和汤米·张决定为他们35年的老房子再融资，以利用较低的利率。他们的贷款人建议他们对房子进行HERS评级，这样他们就可以通过新的抵押贷款协议为能源改善提供资金。
贷款人将贷款增加了8,760美元，以支付能源改善的费用。他们的最终贷款金额为176,400美元，这比他们没有EEM可以获得的贷款要高。贷款结束了，设备也安装好了。其中包括双层玻璃窗户，墙壁隔热，天花板绝缘，炉管维修和绝缘，和一些小的项目。这些改善，加上较低的抵押贷款利率，意味着张家每月将节省约230美元。他们也会更舒服!”
“这太好了。我们只是对这种差异感到惊讶。整个冬天我们几乎没用过炉子。房子也安静多了。每个人都这么做是有道理的。”卡洛琳常
EEM本质上是作为额外的杠杆来增加房屋所有者的“借款能力”，以帮助他们获得比原来有资格获得的更多的钱。
标题1物业改善贷款
专门为家庭装修而创建的贷款
与EEM非常相似的是，Title 1物业改善贷款允许借款人增加从贷款人那里获得的金额，并被指定为房屋修复提供资金。
HUD为贷款人提供的财产改善贷款的损失提供保险，这降低了贷款人的风险，使他们能够贷款更多的钱。
单户住宅有资格获得维修、改建和场地改善的资金。另一方面，多户住宅只能获得维修和建筑改建的财政支持。单户和多户住宅也可以与其他贷款一起使用，比如203k。
独栋住宅符合以下条件:
- 最高贷款金额为25,000元
- 贷款期限最长为20年
- 固定利率贷款
多户住宅符合以下条件:
- 每户$12,000(不超过$50,000)
- 贷款期限最长为20年
- 固定利率贷款
对于那些寻求额外资金来完成家庭装修项目的人来说，这是一个显而易见的最爱。标题1贷款非常容易获得，相对容易获得资格，使其成为装修的首选。
如果你一心想要贷款，除非你的信用状况糟透了，那么可能没有比申请标题1贷款更好的选择了，并将其与其他贷款之一结合起来，以获得你所需的资金。
信用不良的房屋改善贷款
有时候，生活总有一种方式让我们匆匆走过。选择是要做出的，可能会有那么一段时间，你会被置于信用扫地的境地。显然，让债务萦绕在你的头上从来都不是理想的，但这当然不是世界末日。
有很多方法可以让你在没有“A”级信用的情况下获得改善住房所需的资金。重要的是要明白，大多数贷款人不会与信用评分在500到600分之间的人合作，所以大多数贷款都不适用。
对他们来说，风险不值得回报。然而，也有贷款选择，适用于那些没有理想的信用。
有一种选择特别被称为B/C票据贷款。
它类似于房屋净值贷款，但最显著的区别是利息通常要高得多，以降低贷款人承担的风险。
在紧急情况下，如果你的信用评分太低，无法获得其他任何贷款，这可能是你唯一的选择。
然而，如果可能的话，应该像避免瘟疫一样避免这种类型的贷款。如果你的信用完全崩溃了，那么在申请新的贷款之前，你需要重建它并获得财务安全。
尽管这可能会让你感到痛苦，但如果这意味着你不会陷入更多的债务，你的装修可以推迟。
结论
我已经为您列出了贷款选择。你有责任对要求进行分类，以推断哪种贷款最适合你的财务状况。
当涉及到家庭装修和重塑时，有些选择比其他的更好，但相信我，每种贷款类型都会适合某人。
有了提供给你的信息，你就有了选择的权力。你不必满足于贷款人提供的条件，只接受满足你需要的最好的报价。
引用:
[1]国税局。936年出版．自由税。房屋净值贷款税收减免．
[3]财政时报。房屋净值贷款的潜在风险．
联邦贸易委员会。消费者信息-房屋净值贷款和信用额度．
[5]国税局。936年出版．
[6]联邦存款保险公司。FDIC消费者新闻- 2011年春季-房屋净值贷款:巨大的利益，严重的风险．
[7]按揭金融内幕．
住房和城市发展部。承按书10-29．
[9]平托，E.美国企业研究所。联邦住房管理局是如何伤害工薪阶层家庭和社区的．2012年12月。
哈尼，洛杉矶时报。联邦住房管理局将禁止贷款机构对抵押贷款收取额外利息．2014年9月7日。
[11] HUD.Gov。节能按揭计划．
[12] HUD.Gov。节能抵押贷款房主指南．