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为什么合作公寓很糟糕:在纽约买房的独特噩梦

纽约中央公园鸟瞰图

啊,买房并在纽约立足对于数百万人来说,这两个主要的梦想已经越来越遥不可及,包括我们这些世代生活在这座城市的人。但是,如果要在东部的长岛(Long Island)和北部唯一的布朗克斯区(Bronx)这片广袤的群岛上购买房产,你将踏上一段独一无二的地狱之旅。

无论你在哪里,买房的过程都是困难和昂贵的,尤其是在以供不应求著称的纽约、波士顿及其附近地区,以及湾区。但我不是在开玩笑,在纽约买房是一种折磨,只有在中央情报局的黑牢里才会发放。

这有两个原因:这里的市场不仅比Dolls Kill的大多数服装市场更紧张,而且比人力资源部门更善变,他们在面试时奉承你,然后花五周时间告诉你工作已经给了别人。曼哈顿的房地产是世界上最令人垂涎的房地产之一,所以在第五大道漫步,总有更好的报价,或者发生其他事情,让卖家决定留下来。即使是在外围区,买房的机会也来得快去得也快:在布鲁克林迅速屈服于上一波新来者之后,南布朗克斯开始士绅化。随着地铁继续以比倾盆大雨中的纸盒更快的速度解体,离本地和快速公交等替代交通工具较近的房产,以及较新的渡轮系统,将比距离较远的类似属性房产的价格要高得多。

但是,让你在给经纪人打电话去纽约看房时,想用生锈的冰锥切肉的主要原因是什么呢?合作模式

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为什么我宁愿做不麻醉的根管手术也不愿再申请合作社

有人被合作公寓的申请文件淹没了

这就是我整整三年的生活。

纽约市的房地产交易之所以如此艰难,是因为合作社(co-op)模式是购房的主流形式。单户及多户家庭独立式住宅在曼哈顿大部分地区都不存在,但在外围地区也有。显然,苏格兰和奥地利早在纽约之前就有了合作公寓,但合作社的公寓与其他任何地方相比,这种模式与纽约的联系仍然更多。这在美国的城市和大都市区之外是相对罕见的。

根据纽约市房屋署据统计,该市62.9%的住房为租赁住房,明显高于全国36.9%的平均水平。在37.1%的自有住房中,合作公寓占了压倒性的85%。这一数字没有进一步划分为市场价格合作公寓和米切尔-拉玛和HDFC购房者计划补贴的“负担得起”单位。后者一直在减少,倾向于私有化,曼哈顿下城的南桥塔(Southbridge Towers)就是这样的情况,或者转变为出租,布朗克斯北部和中部的米切尔-拉玛(Mitchell-Lama)开发项目就是这样的命运。阅读:如果你想在这里扎根,而不想搬到皇后区、布朗克斯或布鲁克林的偏远地区拥有自己的房子,那么咬牙切齿的合作公寓申请过程可能就是你要面对的。

通常情况下,当人们听到“合作模式”这个词时,它会让人联想到各种温暖的模糊意象:购买当地农场到餐桌的食物合作模式,每个人分享利润的工人合作模式,以及你最喜欢的RTS游戏中的合作模式。但谈到住房,这个词甚至会让经验丰富的房地产经纪人和金融家感到恐惧。在我的上一份办公室工作中,我在美国最昂贵的社区之一为人们做税务工作,我看到年收入超过50万美元的客户在我们帮助他们处理金融部分时,因为他们的合作公寓申请而泪流满面。我花了大约两年的时间才不再一听到别人说“co-op”就蜷缩成一团。

除了获得抵押贷款批准的所有压力之外,你的生活和理智会消耗多少?你可以把它想象成攀登陡峭的山坡,同时完成和重新提交(因为是的,你会重新提交)你的合作公寓申请就像在沙发上萎缩了8个月后攀登珠穆朗玛峰。

“但等等!你喊道。“我收入很高,而且父母去世时我继承了他们所有的资产,所以去他的抵押贷款,如果我用现金购买,合作公寓董事会肯定会快速批准我!”

我不想告诉你这一点,但我实际上是在说我的经验:能够用现金买房子仍然不能保证合作公寓委员会会批准你。高收入也一样。

困惑的女人惊讶于合作社的申请被拒绝

我刚帮你省了几千美元,还省了你几个月甚至几年的时间,你永远,永远都拿不回律师费和申请费了。

为什么会这样?合作社是私人实体,法律上没有义务告诉你他们为什么拒绝你。每个合作公寓委员会在申请和面试过程方面都是不同的,但通常情况下,拒绝你的主要原因是经济上的问题。他们认为你的收入不够高,你的债务收入比不符合他们的喜好,他们在你的信用报告上看到了一些他们不喜欢的东西,你能想到的。

那么,高收入者是如何用现金购买的呢?合作公寓可能会拒绝你如果他们不喜欢你的报价.你和卖家都满意并不意味着董事会也会满意,他们需要批准整个交易。他们不会像正常人那样说:“嘿,你的申请和财务状况看起来都不错,我们很喜欢你这个邻居,但你能不能提高出价,这样整个开发项目就不会贬值了?”即使你愿意并且有能力支付更高的费用,他们也会一言不发地把你的申请扔到一边。

其他的董事会只会利用这个过程作为对某些职业的偏见的借口(如果你是个体经营者,就永远不要申请合作社,他们根本不会相信你赚钱),以及纯粹的偏见。我确实有一种感觉,我被一些合作公寓拒绝了,因为董事会成员困在1950年,不喜欢单身女性独自住在两居室里的想法公寓

种族主义、仇外心理、尺寸歧视、性别歧视和其他偏见也可能在这些面试中发挥作用,尽管在一个完美的世界里,他们只是拿走你的钱和/或抵押贷款批准,然后把钥匙给你(这正是公寓的作用,你会看到的)。尤其是对年轻买家来说,当董事会希望看到你基本上永远从事同一份工作的证据时,这感觉是一个无望的过程,但许多千禧一代出于必要和/或更广阔的前景而追求自主创业。不管他们得到的是哪种税收形式,其他人只是在经受与这些合作社成立时相比更加流动的就业市场的考验。

如果合作委员会不经常开会,你的申请就会被搁置在他们的审查堆里,直到它像死海古卷一样。

在纽约市,合作公寓申请审批的速度非常缓慢

在合作公寓的董事会里,时间是不存在的,这让每个正常人都感到愤怒。

所以如果你希望尽快搬出去,这是不太可能发生的。你的按揭利率只适用于X天?它很可能会过期,你将不得不重新开始,因为合作公寓董事会对你的时间没有任何尊重。你面临的第一个挑战是通过申请程序,如果有一份文件不合适,上帝会帮助你。我从来没有经历过如此明目张的官僚滥用和审查,当时我申请了许多合作公寓中的一个,他们想看到我在eBay上出售二手衣服时的PayPal存款。

我把收益存入我的储蓄账户,以帮助支付搬家费用,我想我从这次活动中获得了400美元,但他们的枪在燃烧。毫不夸张地说,当涉及到与国税局的代理人打交道时,我曾经在桌子的另一边工作,并且在2008年金融业崩溃后,我实际上在他们那里工作时,我通过了他们该死的公务员考试:所以我可以适当地说,即使是国税局在要求纳税人记录的协议中也没有这么苛刻。这就是你要面对的。

第二个挑战是面试阶段。传统观点认为,如果你能进入面试阶段,你就能稳操胜局,但一旦面试官见到你,前面提到的偏见就会显现出来。你知道吗,如果某些合作社允许的话,他们会面试你的宠物?在StreetEasy论坛上看到了一个搞笑的故事,一个人躲过了一劫,因为他的狗在开会时感到困惑,然后咬了一名成员,结果大楼里发生了煤气泄漏。我选择了公寓因为我的癞蛤蟆会把尿尿在在场的每个人身上尽管我没有申请她只是为了防止他们觉得癞蛤蟆女孩对这栋楼来说太奇怪之类的。

如果你最终获得了董事会的批准却最终没有获得抵押贷款的批准?你已经实现了Gainax结束哥谭市的房地产

合作公寓和共管公寓之间的财务差异

纽约的褐石屋

让我们切入正题:合作公寓和共管公寓有什么区别?

公寓并不意味着我上面描述的垃圾地狱世界。而你可能住在一个公寓在这两种情况下,他们的运作方式是完全不同的。就像合作公寓一样,每个共管公寓委员会在你能做什么和不能做什么以及你和共管公寓的责任方面也有不同的运作方式。从税收和金融的角度来看,它们也有本质上的不同。

对于公寓,有一个委员会来管理事情,你可能必须提交一份申请,证明资金,抵押贷款批准和/或收入。只要你拥有这些东西,他们就不会在乎。没有采访是关于你在布什执政后做了些什么。你必须每月支付一笔不可免税的维护费,而且市政府会直接向你收取房产税,因为你和买房一样,也有一份契约。我的公寓维护费用包括水费和煤气费,大多数人可能不包括。

在合作公寓中,维修费在一定程度上是免税的。你每年都会收到一封来自委员会的信,告诉你如何计算扣除。你不用被市政府征收房产税因为你没有契约,你拥有一家房地产公司的股份。单位越大,你得到的股份就越多。

从技术上讲,你是该房产的租户,所以你猜对了:你可能会被踢出你拥有的东西。有一集欲望都市夏洛特的婆婆通过合作公寓委员会监视她,这看起来像是电视上的哗众取宠,但事实证明这是一些委员会确实在做的事情。这布鲁克林一家合作公寓的悲惨故事告诉我,我躲过了一颗子弹,但没有射进我申请的任何一个学校。

如果你想离开,祝你在合作公寓里好运。你刚刚读到试图买一个是多么可怕,现在想象一下卖方是什么样子。如果董事会一直以愚蠢的理由拒绝潜在买家,你永远也卖不出去。如果你为了梦想的工作或你生命中的爱而搬家,不想再维持两个住所,所以你把价格定得太低了,董事会会不高兴的,哦,你可能不能把它租出去,但有公寓就可以了!

当你最终找到买家时,你可能还必须支付倒卖税,这意味着你必须把部分收益交给董事会。并不是所有的合作社都有,但这只是另一层令人讨厌的东西,证明了为什么这种模式如此糟糕,破坏了“合作社”的好名声。

不幸的是,在纽约,公寓比较难买到。交易对双方来说都简单得多,花费的时间也少得多,我从出价到成交只花了大约两个半月的时间一间卧室相比之下,因为多次失败的合作公寓交易而被搁置了4-6个月。我损失了7000美元,还失去了理智。

纽约市格林尼治村的街道

如果你的预算不够买共管公寓,而你真的想留在这座城市,不幸的是,合作公寓可能是你价格范围内的唯一房产。Mitchell-Lama公寓很少有人能进入传奇的候补名单,我的祖父母等着17年进入南桥塔

Income-restrictedHDFC合作社可能是另一种可能,但他们经常涉及侵入性的家庭检查。这种模式之所以能如此彻底地坚持下去,是因为人们喜欢这样的想法,即能够控制谁是他们的邻居,并避免租房带来的短暂性。你的想法是,你希望新业主是真正住在大楼里的人,而不是想要租金收入的投资者。但这种极其严苛的程序完全是把孩子和洗澡水一起倒掉了,有些合作公寓听起来甚至比租房更严格。

共管公寓往往更贵是有原因的,我向上帝祈祷,“荒谬的合作程序”是我们这一代人在半夜里谋杀的下一件事,就像我们对钻石和高尔夫球做的那样。